أسعار العقارات.. من منظور اقتصادي !!

شهدت أسعار العقارات في المملكة العربية السعودية ارتفاعًا غير مسبوق خلال السنوات الأخيرة، حيث تجاوزت حدود المعقول مقارنةً بمستويات الدخل والقدرة الشرائية للمواطنين. فالموظف العام، الذي كان في السابق قادرًا على امتلاك العقار بعدد معين من الرواتب، أصبح اليوم بحاجة إلى أكثر من 100 راتب للحصول على وحدة سكنية أو قطعة أرض، مما جعل تملك العقار حلمًا بعيد المنال لكثير من المواطنين. والسؤال الذي يطرح نفسه: ما الأسباب الحقيقية وراء هذا الارتفاع الجنوني؟ ومن يقف وراء هذه الظاهرة؟ وكيف يمكن معالجتها؟

التسهيلات البنكية وأثرها على ارتفاع العقارات

يعد التمويل العقاري والتسهيلات البنكية أحد العوامل الرئيسية في تضخم أسعار العقارات. فمع توسع البنوك في منح القروض السكنية للموظفين الحكوميين، بدأ العقاريون بتحديد أسعار العقارات بناءً على الحد الأعلى للقروض التي يحصل عليها المستهلك، مما أدى إلى رفع الأسعار بشكل متسارع. في الماضي، كان الحد المقبول لشراء العقار يتراوح بين 25 إلى 30 ضعف راتب الموظف، أما اليوم فقد تجاوز 100 راتب، مما جعل امتلاك العقار أمرًا شبه مستحيل دون اللجوء إلى القروض طويلة الأجل التي تستنزف دخل الأفراد لعقود.

ولكن هنا يبرز التساؤل: من الذي يقيّم هذه الأسعار؟ ومن الذي يضع هذه المعايير؟ هل هو السوق الحر، أم أن هناك جهات معينة تتحكم في ارتفاع الأسعار؟

التوسع العمراني وسياسات الدولة

رغم أن المملكة تتمتع بمساحات شاسعة قابلة للتطوير العمراني في جميع الاتجاهات، إلا أن أسعار الأراضي السكنية ظلت في تصاعد مستمر. الحكومة تبذل جهودًا ضخمة في توسعة البنية التحتية، وضخ ميزانيات تريليونية لدعم التنمية العمرانية، كما أن الأمانات العامة تحصل على مليارات الريالات من رسوم الأراضي والخدمات البلدية. ومع ذلك، فإن هذه التوسعات لم تنعكس على انخفاض أسعار العقارات، بل على العكس، استمر ارتفاعها وكأن هناك أطرافًا تعمل على إبقاء السوق العقاري في مستويات مرتفعة لتحقيق مكاسب شخصية دون مراعاة مصالح المواطنين.

تجزئة الأراضي وأثرها السلبي على البيئة الاجتماعية والاقتصادية

من أبرز العوامل التي ساهمت في تغيير طبيعة السكن في المملكة تجزئة الأراضي وتقسيمها من مساحات واسعة تصل إلى 700 متر مربع إلى قطع صغيرة بمساحة 200 متر مربع. ورغم أن هذا الأمر قد يبدو حلاً لزيادة عدد المساكن، إلا أنه في الواقع أدى إلى نتائج سلبية عديدة، منها:

1. الازدحام السكاني وتأثيره على جودة الحياة

حيث إن تقليص مساحات الأراضي السكنية أدى إلى تزاحم كبير بين المنازل، مما أثر على انسيابية الحركة المرورية وزاد من الضغط على البنية التحتية والخدمات العامة، كما رفع من تكاليف إنشاء المرافق والخدمات بسبب الحاجة إلى مضاعفة الجهود لتوفير الصرف الصحي، الكهرباء، والمياه.

2. ارتفاع التكلفة على الدولة

عندما تكون المباني متلاصقة بشكل مفرط، تصبح تكاليف الخدمات العامة أعلى، حيث تحتاج الدولة إلى استثمارات ضخمة لدعم البنية التحتية في المناطق السكنية الصغيرة والمتكدسة، مما يزيد من الأعباء المالية على الحكومة.

3. المشكلات الاجتماعية وضعف الخصوصية

اعتاد المجتمع السعودي على تصميم المنازل بحيث توفر خصوصية للعائلات، وهذا جزء من الثقافة والتقاليد المحلية. ومع ذلك، فإن استنساخ النموذج الغربي في تقسيم الأراضي وتشييد المنازل المتلاصقة دون مراعاة العادات السعودية أدى إلى تراجع جودة الحياة السكنية، حيث باتت الأسر تفقد إحساسها بالراحة والاستقلالية داخل منازلها.

4. عدم ملاءمة المنازل الصغيرة للأسرة السعودية

الأسرة السعودية تختلف عن الأسر في الدول الأخرى، حيث إن متوسط عدد الأبناء لا يقل عن خمسة أفراد، بينما المنزل ذو مساحة 200 متر مربع بالكاد يكفي لأسرة صغيرة مكونة من زوجين وطفلين. فالمنازل في المملكة لطالما كانت توفر مساحات خضراء ومرافق تساعد على الاسترخاء والتفاعل العائلي، إلا أن النمط الحالي في البناء أدى إلى حرمان الأسر من هذه الميزة، مما أثر على نمط حياتهم واستقرارهم الاجتماعي.

أثر تجزئة الأراضي على أسعار الإيجارات

أدى تقليص مساحات الأراضي السكنية إلى تغيير الطريقة التي كان يتعامل بها المواطنون مع العقارات. في الماضي، كان يمكن لصاحب الأرض بناء منزل واحد مع إضافة شقق متعددة في الطوابق العليا، بحيث يستفيد من الإيجار أو يسكن أبناءه في نفس العقار. كان بإمكان صاحب العقار بناء فيلا تحتوي على دور أرضي ودور علوي، وبالتالي تأجير الدور العلوي أو استخدامه لأبناءه، مما يوفر مصدر دخل له ويقلل من الحاجة إلى الشقق المستأجرة.

أما الآن، مع تقسيم الأراضي إلى قطع صغيرة بمساحة 200 متر، أصبح البناء مقتصرًا على فلل صغيرة أو شقق ضيقة، مما يحد من قدرة الأفراد على التوسع أو تأجير المساحة الزائدة. هذه الفلل الصغيرة لا تستطيع استيعاب حتى أبناء صاحب المنزل، ناهيك عن الحاجة إلى الإيجارات لأسر أخرى. وبالتالي، زادت الحاجة إلى شقق إضافية، مما رفع أسعار الإيجارات بشكل غير مسبوق. أصبح من الصعب العثور على شقق للإيجار أو فلل مستقلة، وهذا يتسبب في زيادة الطلب على هذه الوحدات، وبالتالي ارتفاع الإيجارات.

العقار والاستثمار الصناعي: أيهما أكثر أهمية؟

لا شك أن العقار قطاع استثماري مهم، لكنه لا ينبغي أن يكون البديل الوحيد للاستثمار في المملكة. فالدول المتقدمة تعتمد بشكل رئيسي على الصناعة والتصدير، حيث إن الصناعة هي المصدر الأساسي للعملات الأجنبية وتعزيز الاقتصاد الوطني. ومع ذلك، فإن ارتفاع أسعار الأراضي التجارية والصناعية في المملكة يجعل من الصعب على المستثمرين المحليين إنشاء مصانع أو مشاريع إنتاجية، إذ يمكن لرجل الأعمال أن يشتري مصنعًا مجهزًا بالكامل في دولة أخرى بنفس تكلفة شراء أرض صناعية داخل المملكة! وهذا الأمر يشكل عائقًا أمام تطوير القطاعات الإنتاجية التي يمكن أن تخلق فرص عمل وتدعم الاقتصاد الوطني.

ضرورة وضع قيود على العقار السكني

يجب التفريق بين العقار السكني والعقار التجاري عند التعامل مع أسعار العقارات. فبينما يمكن ترك العقارات التجارية تخضع لقوانين العرض والطلب، فإن العقار السكني يجب أن يكون في متناول الجميع، خاصة أن تملك السكن يعتبر أحد مقومات الاستقرار الاجتماعي والأمني في أي دولة. وهنا يأتي دور الدولة في تحديد سقف أسعار العقارات السكنية بحيث لا تتجاوز قيمة العقار 20 إلى 30 ضعف راتب الموظف المتوسط، مما يضمن قدرة المواطنين على تملك مساكنهم دون الدخول في دوامة القروض الطويلة الأمد التي تثقل كاهلهم.

خاتمة

إن استمرار ارتفاع أسعار العقارات بهذا الشكل يهدد الاقتصاد الوطني ويحدّ من فرص التنمية والاستثمار في قطاعات أخرى أكثر حيوية، مثل الصناعة والتكنولوجيا. كما أن تقسيم الأراضي إلى مساحات صغيرة دون مراعاة البيئة الاجتماعية للسعوديين يؤدي إلى تكدس سكاني وضعف في البنية التحتية، مما يزيد من المشكلات الاجتماعية والاقتصادية. هذا بجانب تأثير تقليص المساحات على زيادة أسعار الإيجارات بسبب قلة الوحدات السكنية المتاحة للإيجار. لذلك، فإن من الضروري إعادة النظر في السياسات العقارية، والعمل على وضع حلول تضمن استقرار سوق العقار بما يخدم مصلحة المواطن والاقتصاد الوطني على حد سواء.